Kwestia odcięcia dopływu wody poruszana jest najczęściej w kontekście nierzetelnych lokatorów niewywiązujących się z obowiązku zapłaty należności. W takim wypadku odcięcie wody ma stanowić narzędzie ,,zachęcające'' niechcianych lokatorów do opuszczenia zajmowanych nieruchomości. Sprawa jednak nie jest prosta, gdyż przesłanki odcięcia dopływu wody stanowią katalog zamknięty.
Problematyka prawnych aspektów możliwości odcięcia dopływu wody do nieruchomości budzi niemałe kontrowersje, szczególnie na gruncie właścicieli nieruchomości, którzy poprzez odcięcie wody chcą wymusić wyprowadzenie się niechcianych lokatorów z zajmowanych nieruchomości. Dotyczy to również wspólnot mieszkaniowych, w których jeden z członków nie wywiązuje się z obowiązku uiszczania należności. Zrozumienie obowiązujących przepisów jest kluczowe dla uniknięcia nieporozumień i bezprawnych działań.
Regulacje ustawowe dotyczące zaopatrzenia w wodę
Regulacje prawne dotyczące zagadnienia zaopatrzenia w wodę i odprowadzania ścieków zawarte zostały w ustawie z dnia 7 czerwca 2001 roku „O zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków”.
Umowy o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków
W myśl ustawy, dostarczanie wody lub odprowadzanie ścieków odbywa się na podstawie pisemnej umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków. Umowa ta jest zawierana między przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym a odbiorcą usług. Warto zauważyć, że zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków jest zadaniem własnym gminy, która może to zadanie zlecić przedsiębiorstwom wodociągowym bądź wykonywać je samodzielnie.
Podmioty uprawnione do zawarcia umowy
Umowa może być zawarta wyłącznie z osobą, która posiada tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, do której ma być dostarczana woda lub mają być odprowadzane ścieki. Ustawa nie wskazuje precyzyjnie, o jaki tytuł prawny chodzi. W praktyce przedsiębiorstwa wodociągowe przyjmują, że tytułami takimi są: prawo własności lub umowy umożliwiające korzystanie z nieruchomości, takie jak umowa najmu, dzierżawy czy użyczenia.
Istnieje również możliwość zawarcia umowy z osobą, która nie posiada uregulowanego stosunku prawnego do nieruchomości. Dzieje się tak najczęściej w przypadku wszczętych i niezakończonych postępowań spadkowych, postępowań działowych oraz innych postępowań zmierzających do uregulowania stanu prawnego, które w chwili zawarcia umowy nie zostały jeszcze zakończone.
Specyfika budynków wielolokalowych i wspólnot mieszkaniowych
Problematycznym może okazać się zawarcie umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków w przypadku budynku wielolokalowego. Co do zasady, przedsiębiorstwo wodociągowe zawiera umowę z właścicielem budynku lub jego zarządcą. Powyższa sytuacja zachodzi w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Rozliczeniu ulega wówczas wodomierz główny zainstalowany w budynku, który zlicza ilość zużytej wody w całym budynku.
Jednakże w przypadku, gdy infrastruktura techniczna jest dostosowana do zawarcia umowy z każdym odbiorcą z osobna, istnieje możliwość zawarcia tylu umów o dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków, ile odrębnych lokali istnieje w budynku wielolokalowym. W praktyce przedsiębiorstwa wodociągowe, podejmując decyzje o zawarciu umowy z poszczególnymi lokalami, kierują się ewentualnymi możliwościami tzw. odcięcia dostawy wody do poszczególnych lokali w przypadku spełnienia się ustawowych przesłanek do jej odcięcia.
Wyłączność uprawnienia do odcięcia dostaw wody
Zamknięty katalog przesłanek
Przesłanki do odcięcia dostawy wody wskazuje wprost art. 8 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Katalog ustawowych przesłanek jest zamknięty i nie ma możliwości jego szerszej interpretacji. Ustawa przewiduje możliwość odcięcia dostawy wody do nieruchomości wyłącznie dla przedsiębiorstw wodociągowo-kanalizacyjnych, co wyklucza z tego kręgu właścicieli nieruchomości oraz ich zarządców.
Brak jest też uzasadnienia dla rozszerzonej wykładni art. 8 i do dodania uprawnień wynikających z tej ustawy dla konkretnego podmiotu, jakim jest przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, innym podmiotom. Tym samym art. 8 musi być interpretowany ściśle i zgodnie z jego literalnym brzmieniem. Daje on bowiem możliwość ograniczenia korzystania z wody pitnej w ściśle określonych wypadkach i określonemu podmiotowi, i tylko ten podmiot może odciąć dostawę wody. Jest to uprawnienie reglamentacyjne, a nie wolnościowe (zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu).
Prawo ochrony środowiska: Ustawa o czystej wodzie
Skutki bezprawnego odcięcia wody
Należy wskazać, że właściciel nieruchomości lub jakikolwiek inny podmiot niebędący przedsiębiorstwem wodno-kanalizacyjnym (w tym także wspólnota mieszkaniowa) w przypadku odcięcia dostawy wody do nieruchomości lub chociażby ograniczenia jej dostawy, naraża się na odpowiedzialność odszkodowawczą względem odbiorcy wody. Nie można także uznać za zgodne z prawem odcięcia dostawy wody na podstawie podjętej przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w sprawie odcięcia dostawy wody.
Konkludując, tylko przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, jako podmiot uprawniony w ustawie, posiada uprawnienia do odcięcia dostawy wody i zamknięcia przyłącza kanalizacyjnego. Inne podmioty, w tym wspólnoty mieszkaniowe, nie mają takich uprawnień i ich działania w tym zakresie mogą skutkować odpowiedzialnością prawną.
tags: #katowiec #ekorfantego #8 #wspolnota #mieszkaniowa #odciecie